Faktablad från NHB
Vet du
att?
- Fastighetsägarna
har mycket god ekonomi. I genomsnitt i Stockholms inner-stad är
49% av hyran (1999) avkastning (om fastigheten är belånad går
en del av avkastningen till banken).
- Fastighetsägarna
har haft en exempellös värdestegring de senaste åren.
Värdet på hyresfastigheter i Stockholms innerstad har stigit
med 56 miljarder kronor på fem år. [se även
Fastigheternas värdestegring
]
- Marknadsanpassning
leder till hyreshöjningar i hela Storstockholm. Det flyttar
in ca 20 000 människor per år till Stockholmsregionen och det
byggs väldigt lite nya hyreshus. En marknadsanpassning leder därför
till att hyrorna kan höjas kraftigt i hela Storstockholm. Vanligt folk
får lämna sin hembygd till förmån för förmögna
och företag som kan betala marknadshyror med obeskattade pengar och
hyra ut till sina anställda. Dagliga annonser i tidningarna visar att
företag är beredda att betala 100 % högre hyror än dagens
normalhyror för hyreslägenheter i innerstad och närförort.
- Hyreshöjningar
i befintliga hyresfastigheter leder inte till ökad nyproduktion.
Vare sig kapital bildas i fastighetsbranschen eller på annat sätt
så satsar man bara kapital på sådana projekt som man tror
blir lönsamma. Även med de mycket höga hyror som tillåts
i nyproduktion så har det varit mer lönsamt att bygga bostadsrätter.
Det beror bl.a. på att 30 % räntekostnaderna för lån
till bostadsrätter får dras av från inkomstskatten. Bostadsrätter
blir på det viset skattesubventionerade. Hyreshöjningar i befintliga
hyreshus leder alltså endast till att fastighetsägarnas vinster
ökar ytterligare samtidigt som boendetryggheten för hundratusentals
Stockholmare hotas.
- Om
staten skulle satsa lika mycket på att subventionera nyproduktion
av hyresrätter som på finansiering av villa- och bostadsrättsboende
så skulle bostadsbristen snabbt kunna avhjälpas. Bostadsinstitutens
utlåning till allmänheten för småhus och bostadsrätter
uppgick år 2000 till 585 miljarder kronor. Till detta kommer nischbankernas
utlåning. Låntagaren betalar endast 70 % av räntekostnaden,
resten betalar staten. Om man antar att räntan för bostadslån
är 5,7 % blir statens kostnad år 2000 för att finansiera
villa- och bostadsrättsboende över 10 miljarder kronor.
- Varje
hyresgäst som inte bor i nyproduktion har i decennier betalat fastighetsskatt,
som ursprungligen var avsedd för att subventionera nyproduktion, men
som nu används till annat. Fastighetsskatten i innerstan är (1999)
ca 50 kr/kvm och år, dvs 3 200 kr/år för
en tvåa på 64 kvm, eller ca 321 miljoner per år från
innerstadens hyresgäster
- Ombyggnad
och stambyten kan göras utan oskäliga hyreshöjningar.
I Familjebostäders hus Kv. Vråken Aspudden höjdes hyran
efter stambyten, elinstallationer och badrumsombyggnad med 450 kr/mån.
Det innebär en hyreshöjning på ca 12 %
för en trea på 70 kvm.
- Vissa
fastighetsägare lyckas genomdriva hyreshöjningar på 80 -
100 % efter stambyte och smärre standardhöjningar. Detta
har t.ex. skett i ett hus på Birger Jarlsgatan som JM renoverade 1992-93.
Efter renoveringen flyttade endast 19 % av hyresgästerna tillbaka.
80 % av lägenheterna fick nya mer kapitalstarka hyresgäster som
i slutet av år 2000 köpte huset.
- Vissa
fastighetsbolag och banker spekulerar i kraftiga hyreshöjningar.
För fyra år sedan kostade hyresfastigheter i innerstan ca 6600
kr/kvm. Under år 2000 köptes en del nedgånga fastigheter
för 14-16 000 kr/kvm trots att de nuvarande hyresintäkterna (ca
750-790 kr/kvm) inte motiverar ett högre pris än ca 7 000 kr/kvm.
Det finns starka skäl att tro att köparna tänker genomföra
reparationer (som egentligen ingår i den tidigare hyran) och vissa
smärre standardförbättringar och sedan yrka på hyror
på 90% av hyror för nyproducerade lägenheter (1 300 kr/kvm).
[Tillbaka till Startsidan
]
Källor:
REPAB "Årskostnader bostäder 2000".
Utlåningsstatistik från Riksbanken. Stockholm kommuns
förköpslistor för fastigheter. Stockholms
kommuns utrednings och statistikkontor. Muntliga uppgifter
från Familjebostäder och från Hyresgästföreningen.