Hem

ARKIV - tidigare publicerat under Aktuellt


Pressmeddelande angående hyresskillnader mellan
innerstad och ytterstad i Stockholm

Hyresgästföreningen redovisar en enkätundersökning om bland annat vilka hyresskillnader som hyresgäster anser vara rimliga. NHB påpekar att skillnaden redan idag är den dubbla mot vad genomsnittshyresgästen är villig att betala för att ha sin lägenhet i innerstaden...

Läs pressmeddelandet:
Hyresskillnader.pdf

23 kB
(Kräver Acrobat Reader)

Hyressättningsutredningens betänkande - SOU 2004:91


Förslag till Hyreslagändring 15:e september!!!

- Vad händer och vad kan vi göra?

*Läs mer om hyreskommittén på sidorna Statistikförvanskning av Hyreskommittén och Målhyror enligt Hyreskommitténs riktlinjer.


Fastighetsägarna - SABO - Hyresgästföreningen i samarbete


Hyresgästföreningen och fastighetsägarna samverkar för extra hyreshöjningar

Hyresgästföreningens förbundsordförande Barbro Engman har tillsammans med Mats Cederholm från Fastighetsägarna Sverige och Bengt-Owe Birgersson från de allmännyttiga bostadsföretagens organisation SABO i en skrivelse den 15:e januari begärt att regeringen skall tillsätta en utredning som möjliggör högre bruksvärdeshyror för lägenheter i attraktiva områden. De vill ha en "hyresmarknad där hyresdifferenserna upplevs som rättvisa dvs avspeglar värderingarna hos hyresgäster i allmänhet". I klartext är det frågan om att marknadsanpassa hyrorna, dvs man vill inte ha marknadshyror fullt ut eftersom förhandlingsverksamheten då kan bli obehövlig men man vill ha hyror som är marknadsanpassade, vilket i teorin skulle kunna vara hyror upp till 90 % av en marknadshyra. "Hyresgäster i allmänhet" är i klartext marknaden och inte de hyresgäster som för närvarande bor i hyreslägenheterna. Enligt bestämmelserna i hyresförhandlingslagen får man i kollektiv hyresförhandling inte komma överens om skilda hyresnivåer för samma bruksvärde. I skrivelsen till regeringen föreslås därför ändringar i hyreslagstiftningen. För att skydda nuvarande hyresgäster mot alltför snabba hyreshöjningar föreslås övergångsregler som innebär att hyrorna höjs med en viss högsta procentsats varje år utöver de vanliga prisrelaterade höjningarna. För nya kontrakt t.ex. vid lägenhetsbyte skall dock inga övergångsregler gälla. Procentsatsen för de extra hyreshöjningarna skall sättas så "att hyresgäster får rimligt skydd, samtidigt som tiden för att uppnå nya bruksvärdeshyror inte förlängs i onödan".

Från att vi har haft ett hyressystem där hyrorna huvudsakligen sätts i förhållande till kostnadsutvecklingen i allmännyttan föreslås alltså att man övergår till ett system där fastighetsägarna kan få ta betalt för utsikt, läge mm som inte utgör några kostnader men som kan värderas mycket högt av marknaden. Enligt Stockholms Fria tidning 25/1-2003 tror Tore Ljunqvist, vice vd på Fastighetsägarna Stockholm, att hyrorna i likvärdiga lägenheter kan komma att skilja sig med upp till 50 % mellan attraktiva och mindre attraktiva områden.

Om den föreslagna förändringen av hyreslagstiftningen genomförs kommer det att innebära stora värdestegringar på hyresfastigheter och att den redan höga avkastningen på fastighetsförvaltning ökar ytterligare. Det blir en stor omfördelning av kapital från hyresgäster till fastighetsägare i hela Stockholmsområdet. Effekterna på statskassan blir svårare att förutsäga, å ena sidan ökar intäkterna från fastighetsskatten å andra sidan blir fler människor i behov av bostadsbidrag. De som inte har råd med högre hyror får lämna sin hembygd.

Man kan undra varför Hyresgästföreningens ledning gör sällskap med motparterna i denna begäran till regeringen. Förklaringen kan vara att allt fler hyresrätter omvandlas till bostadsrätter och vid varje omvandling förlorar Hyresgästföreningen medlemsintäkter och förhandlingsersättning. Förra året minskade antalet medlemmar i Stockholms län med 3 352 och medlemsintäkterna därmed med 2,6 Mkr. Stockholms allmännyttiga bolag har slutat sälja sina hyresfastigheter men vid varje försäljning i det privata beståndet har hyresgästerna, om majoriteten har råd, fortfarande möjlighet att köpa fastigheten. Fastighetsägarna har länge hotat med att försäljningarna till bostadsrättsföreningar inte kan hejdas om inte hyrorna marknadsanpassas. Hyresgästföreningen är mycket känslig för detta och har under flera år satsat hårdare på att bilda opinion mot bostadsrättsombildningar än mot oskäliga hyreshöjningar. Genom att släppa fram hyreshöjningar i attraktiva områden (=överallt där det är bostadsbrist) hoppas man nu att försäljningen av hyresfastigheter skall dämpas samt att det vid försäljning skall bli så höga priser att hyresgästerna inte har råd att köpa.

En utredare på Hyresgästernas Riksförbund räknar med att hyrorna inte behöver höjas så mycket för att fastighetspriset skall bli så högt att hyresgästerna inte har råd att köpa sitt hus. Detta stämmer inte av två skäl. Dels är de priser som bostadsrättsombildare nu köper för redan betydligt högre än vad som motiveras av nuvarande hyresintäkter, dels kommer hyreshöjningarna att medföra att de nuvarande hyresgästerna successivt byts ut mot rikare hyresgäster som har möjlighet att betala högre fastighetspris vid en eventuell försäljning. Om man helt vill stoppa bostadsrättsombildningarna måste man genomföra marknadshyror fullt ut.

Gräsrötterna i Hyresgästföreningen är mycket oroade och har i skrivelser och uttalanden på lokala årsmöten protesterat mot ledningens agerande.

Margareta Friman-Scharin
ordförande NHB



Pressmeddelande REALHYRORNA HÖJS... 2004-04-20.


Skrivelse till bostadsministern

logotype

Stockholm 12 april 2003

Bostadsminister
Lars-Erik Lövdén
Finansdepartementet
103 33 Stockholm

 

ANGÅENDE FÖRSLAG TILL REFORMERAD BOSTADSHYRESSÄTTNING


Fastighetsägarna, SABO och Hyresgästföreningen har i en skrivelse till regeringen i januari gett förslag till ändringar i hyreslagen. Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet, NHB, vill härmed anhålla om att regeringen inte antar förslagets innehåll beträffande hyressättning i befintliga hyreshus som direktiv för en utredning om ändring av hyreslagen. NHB anser att förslaget innebär kraftiga hyreshöjningar, kan få stora negativa sociala konsekvenser, inte leder till nyproduktion av bostäder eller någon annan samhällsnytta, är dåligt utrett och att det inte har stöd av Hyresgästföreningarnas förtroendevalda och medlemmar. De tre parternas förslag beträffande hyressättning i befintliga hus är helt präglat av fastighetsägarnas intressen. Lite mer specificerat vänder vi oss emot förslaget av följande orsaker:

1. Förslaget innebär att hyrorna kan höjas kraftigt i attraktiva områden dvs i alla områden med bostadsbrist. Det hotar därmed boendetryggheten för hundratusentals hyresgäster. Hyresgäster är den kategori som haft den sämsta utvecklingen av sina boendekostnader ända sedan 1990. I områden med bostadsbrist innebär förslaget att hyresgästernas ekonomi försämras ytterligare eller tvingar dem att lämna sina hem och sin hembygd. Detta kan studeras vid de redan pågående marknadsanpassningarna av hyrorna som sker vid renoveringar.

2. Dåligt underlag. Ingen har utrett vilka ekonomiska och sociala konsekvenser förslaget kommer att få för hyresgäster i befintliga hus. Detta skulle enkelt kunna studeras i alla de hus som redan nu fått marknadsanpassade hyror i samband med renoveringar. TV-programmet Kalla Fakta redovisade den 10/4 att en hyresvärd i Hammarby bara genom att hota med renovering och kraftiga hyreshöjningar lyckades få samtliga hyresgäster att lämna sina hem. Stressen av tvångsförflyttningen kan ha bidragit till att två av de äldre hyresgästerna dog kort tid efter flyttningen.

3. Hyresgästernas Riksförbund har inte stöd för förslaget bland Hyresgästföreningarnas medlemmar och förtoendevalda. De protester mot differentierade hyreshöjningar som framfördes på förra årets årsmöten har ignorerats av Riksförbundet och innehållet i Riksförbundets förslag till regeringen har överhuvudtaget inte varit känt i förväg vare sig av medlemmar eller förtroendevalda i Hyresgästföreningarna. Nu har emellertid protesterna börjat organiseras. Hyresgästföreningar och lokalföreningar på Södermalm, Norrmalm och Östermalm med sammanlagt ca 23 000 medlemmar har på sina årsmöten antagit uttalanden och motioner som är mycket kritiska mot förslaget.

4. Förslaget till lagändringar beträffande hyror i befintliga hyreshus gynnar enbart fastighetsägarna. Det är särskilt stötande eftersom fastighetsförvaltning är en bransch med mycket god lönsamhet. Hyresintäkterna i hus byggda före 1980 är ungefär 700 kr/kvm medan de sammanlagda kostnaderna för drift, periodiskt underhåll och fastighetsskatt är ungefär 450 kr/kvm. (I hus byggda senare är hyrorna betydligt högre, upp till 1400-1600 kr/kvm, eftersom det i nya hus fortfarande finns stora avskrivningar och räntekostnader för byggkostnaderna). Inte bara vinsterna utan även fastigheternas värde kommer att stiga kraftigt. Fastigheterna är köpta till priser som baseras på hyresintäkter som följer allmännyttans självkostnad och en skälig vinst. Om det blir möjligt att i ökad utsträckning ta betalt för läge och andra icke kostnadsrelaterade faktorer vid hyressättningen så kommer fastigheternas värde att stiga kraftigt. De ändrade spelreglerna leder till stora värdestegringar som de nuvarande fastighetsägarna kan räkna hem. Totalt blir resultatet en enorm kapitalöverföring från hyresgäster till fastighetsägare samtidigt som besittningsskyddet urholkas.

5. Ingen samhällsnytta. Det finns ingen anledning att tro att höjda hyror i ett område skulle gynna hyresgäster i något annat område. I Stockholmsområdet finns 27 allmännyttiga bostadsbolag och 3000 privata fastighetsägare (förutom de ca 2000 bostadsrättsföreningarna) och det finns ingen anledning att tro att extravinster i t.ex. Stockholmshem skulle överföras till t.ex. Ekeröbostäder för att sänka hyrorna där. Tvärtom är det möjligt att det blir närförorterna som får de högsta hyreshöjningarna eftersom de nu har de lägsta hyrorna.

Hyreshöjningar i befintliga hus leder inte till nyproduktion. Fastighetsförvaltning har länge haft mycket god lönsamhet utan att detta kapital använts för nyproduktion, det har helt enkelt funnits andra mer lockande investeringsobjekt. Vid höga produktionskostnader blir det dessutom mer lönsamt att bygga bostadsrätter än hyresrätter, bl.a. eftersom bostadsrättsköparen får göra avdrag för 30 % av kapitalkostnaden.


Fastighetsbranschen i Stockholmsregionen har fullt tillräckliga vinster och det finns ingen samhällsnytta med att spoliera hundratusentals stockholmares boendetrygghet genom att ge vika för Fastighetsägarnas lobbyarbete. Vid en översyn av bostadspolitiken måste politikerna istället värna om medborgarnas boendetrygghet vare sig de är villaägare, bostadsrättsinnehavare eller hyresgäster.


Margareta Friman-Scharin
Ordförande i Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet