Hyressättningsutredningens betänkande följer intentionerna i den skrivelse Barbro Engman, SABO och Fastighetsägarna lämnade till regeringen i januari 2003. Det innebär att man föreslår en lagändring som skall skydda hyresgästerna med befintliga kontrakt från att omedelbart drabbas av de nya bruksvärdeshyror som hyreskommittéer runt om i landet arbetar fram. Hyresgäster med befintliga kontrakt skall kunna få "rabatt" de första åren.

Bruksvärdeshyrorna och eventuella ändringar i hyresstrukturen avgörs fortfarande vid de kollektiva förhandlingarna med de kommunala bostadsbolagen, allmännyttan. Om man vid dessa förhandlingar beslutar att påskynda förändringen av hyresstrukturen så blir hyreshöjningarna mycket kraftiga för de som bor i äldre hus (byggår före 1980). För att "skydda" hyresgästerna mot de nya bruksvärdeshyrorna föreslår Hyressättningsutredningen att hyreslagen ändras så att det blir möjligt att tillämpa olika hyror för hyresgäster med nya kontrakt respektive befintliga kontrakt. Om allmännyttan tillämpar olika hyresnivåer för nya respektive befintliga kontrakt så innebär förslaget att de privata fastighetsägare som vill tillämpa den nya bruksvärdeshyran också måste ge samma rabatter till hyresgäster med befintliga kontrakt som allmännyttan ger till sina hyresgäster med befintliga kontrakt. Enligt Hyressättningsutredningens räkneexempel kan en ny bruksvärdeshyra genomföras på följande sätt:

Exempel: För allmännyttan på en ort sluts en förhandlingsöverenskommelse om skilda hyresnivåer för nya och befintliga hyresgäster. För dessa båda likvärdiga lägenheter innebär överenskommelsen en kraftig höjning av bruksvärdeshyran, från 6000 till 8000 kr/månad, och en rabatt för befintliga hyresgäster som innebär att de bara betalar en sexprocentig hyreshöjning (inbegripen den ordinarie årliga hyreshöjningen, som antas vara 2 %) tills de nått upp till den nya bruksvärdesnivån.

Felen med Hyressättningsutredningens förslag är att de enbart gynnar fastighetsägarnas och förhandlingsorganisationernas intressen medan alla hot mot hyresgästernas boendetrygghet kvarstår eller förvärras. Förslaget banar väg för en bruksvärdeshyra som kan bli nästan lika hög som en marknadshyra, vi kan få en marknadsanpassad bruksvärdeshyra. Utredningen tar inte upp hyresgästernas stora problem.

• Hyrorna i Stockholm har 1993-2003 stigit med 35 % medan kostnaderna för hyresfastigheter endast stigit med 17 % (inflationen var 16 %).
• Vid "renovering" jämförs den nya hyran ofta med nyproduktionshyra och kan därför höjas med uppemot 80 %, vilket tvingar många hyresgäster att lämna sina hem. Ingen har bemödat sig att undersöka de sociala konsekvenserna av dessa hyreshöjningar. Hyran i en renoverad lägenhet borde inte få höjas mer än vad som motiveras av kostnaderna för att renovera en lägenhet i allmännyttan.
• Inget har gjorts åt problemet med att Allmännyttan i Stockholm tar ut alldeles förs höga hyror och vinster som används till att subventionera annan kommunal verksamhet (t.ex. Globenarenorna och Stadsteatern).

För att framgångsrikt kunna förhandla om hyror måste vi sätta oss in i realiteterna. Hyrorna i nyare hus har alltid varit betydligt högre än hyrorna i äldre hus. I Stockholms innerstad är hyrorna i hus byggda före 1980 i medeltal 800-900 kr/kvm och år (för 3:a 77 kvm) medan de är ca 1320 kr/kvm i hus byggda 1995-2000. Skillnaden beror på att kostnader för räntor och avskrivningar kan vara över 500 kr/kvm och år i nybyggda hus de första åren. Även bostadsrättsinnehavare och villaägare som just tagit stora lån har mycket högre boendekostnader än de som har likvärdiga bostäder sedan 20 år tillbaka. En ökad rättvisa skulle kunna skapas om man kräver att staten skall subventionera nyproduktion av hyresrätter med lika mycket som man genom ränteavdragen för bolån subventionerar villa- och bostadrättsboende.

En annan realitet är att det finns över 3000 fastighetsägare i Storstockholm och hyreshöjningar i ett bolag kan inte användas för hyressänkningar i ett annat bolag. Om man vill att hyrorna skall vara lika höga i äldre som i nyare hus (se Hyreskommitténs förslag) så kan detta bara ske genom att hyrorna i de äldre husen höjs till samma nivå som de nyare husen har. Det är därför Fastighetsägarna för flera år sedan startade en kampanj för "rättvisa hyror". I Stockholm skulle "rättvisa hyror" innebära en enorm kapitalöverföring från hyresgäster till fastighetsägare.

För hyresgästerna är det därför bättre att utveckla ett system där man förhandlar hyrorna i varje byggepok utifrån sina kostnader. Således bör hyreshöjningen för renovering av en 1950-tals lägenhet inte sättas högre än vad som motiveras av allmännyttans kostnader för renovering av 1950-tals lägenheter. Om Allmännyttan inte har jämförbara lägenheter skulle man kunna jämföra med avgifterna i bostadsrätter, där pressas kostnaderna!.

Margareta Friman-Scharin

Ordf. i Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet